被相続人の居住用財産の譲渡の特例とは？～老人ホームに入所していた場合も対象に～

こんにちは。

税理士の山田でございます。

 

平成28年年度税制改正により、空き家の土地や建物を譲渡した場合に特別控除の特例が創設されました。

具体的には、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又はその敷地等を、相続開始から３年を経過する年の12月31日までに譲渡した場合に、一定の要件に当てはまるときは、その譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除することが出来ます。

これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例と言います。

 

従来からの要件

従来からのこの特例の要件としては、下記の全てを満たす必要があります。

①その家屋が1981年５月31日以前に建築されたこと

②その家屋が区分所有建物（マンション）でないこと

③その家屋が耐震基準を満たしていること

④その売却した人が被相続人居住用家屋及びその敷地等を相続又は遺贈により取得したこと。

⑤次のイ又はロの売却をしたこと。

イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

⑥相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

⑦売却金額が１億円以下であること

⑧売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

⑨同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

⑩親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

2019年税制改正

そして、この2019年度税制改正では、特例の対象となる居住用家屋・敷地が拡充されています。

具体的には、この制度は、特例の対象となる相続した家屋について、被相続人が相続の開始直前において一人で居住していることが要件でしたが、2019年4月1日以降の譲渡から、要介護認定等を受け、被相続人が相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件を満たせば適用対象となることになりました。その上、適用期限についても2023年12月31日まで４年間延長されています。

 

追加要件

老人ホーム等に入所していた場合には、上記に追加で下記の全ての要件を満たす必要があります。

①入居する老人ホーム等が以下のいずれかに該当すること

「老人福祉法に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム」

「介護保険法に規定する介護老人保健施設、介護医療院」

「高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅」

「障害者総合支援法に規定する障害者支援施設又は共同生活援助を行う住居」

②被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと

③被相続人が老人ホーム等に入所をしたときから相続の開始の直前まで、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと

最後に

以上のように、空き家特例の要件は多岐に渡ります。

特例の適用が漏れてしまうと大きな損失となりますので、注意して判定しましょう。